¿Cómo funciona una hipoteca revertida?

2. Finanzas personales
3. Bienes Raíces
4. Hipotecas
5. ¿Cómo funciona una hipoteca revertida?

Libro Relacionado

Administración de Hipotecas para tontos

Por Eric Tyson, Robert S. Griswold

¿Qué es una hipoteca revertida? Una hipoteca inversa es un préstamo contra su casa que usted no tiene que pagar mientras viva allí. En una hipoteca regular, o la llamada hipoteca a plazo, los pagos mensuales de su préstamo hacen que su deuda se reduzca con el tiempo hasta que usted haya pagado todo. Mientras tanto, su capital aumenta a medida que usted paga su hipoteca y que el valor de su propiedad se aprecia.

En cambio, con una hipoteca al revés, el prestamista le envía dinero, y su deuda aumenta cada vez más a medida que usted recibe adelantos en efectivo (por lo general mensuales), no hace ningún pago y se le agregan intereses al saldo del préstamo (la cantidad que usted debe). Es por eso que las hipotecas al revés se llaman deuda creciente, préstamos de equidad decreciente. A medida que su deuda (la cantidad que debe) aumenta, su valor líquido (es decir, el valor de su casa menos cualquier deuda contra ella) generalmente disminuye. Sin embargo, su valor líquido podría aumentar si se encuentra en un mercado inmobiliario fuerte en el que el valor de las viviendas está aumentando de manera considerable.

Si su meta financiera es preservar el valor acumulado de su vivienda, es posible que pueda estructurar su hipoteca inversa de manera conservadora para limitar la cantidad de valor acumulado que retira de su propiedad al aumento estimado en el valor de la vivienda previsto para los próximos años. Ahora predecir la apreciación futura de los bienes raíces es definitivamente una ciencia inexacta. Pero el valor de los bienes raíces generalmente aumenta con el tiempo, y es posible que descubra que si es modesto en la cantidad de dinero que recibe del prestamista, no ha erosionado el valor acumulado de su vivienda tanto como pensaba.

Las hipotecas inversas se diferencian de las hipotecas regulares de vivienda en dos aspectos importantes:

Para calificar para la mayoría de los préstamos, el prestamista revisa sus ingresos para ver cuánto puede pagar cada mes. Pero con una hipoteca revertida, usted no tiene que hacer pagos mensuales. Por lo tanto, sus ingresos generalmente no tienen nada que ver con la obtención de una hipoteca al revés o la determinación de la cantidad del préstamo.

Con una hipoteca regular, usted puede perder su casa si no hace sus pagos mensuales. Sin embargo, con una hipoteca revertida, usted no puede perder su casa por no hacer los pagos mensuales del préstamo – ¡porque no tiene nada que hacer!

Una hipoteca revertida merece su consideración si se ajusta a sus circunstancias. Las hipotecas inversas pueden permitirle aprovechar de manera rentable el valor líquido de su vivienda y aumentar sus ingresos de jubilación. Si usted tiene cuentas que pagar, quiere comprar una alfombra nueva, necesita pintar su casa, o simplemente tiene ganas de comer fuera y viajar más, una buena hipoteca revertida puede ser su salvación.

Siga leyendo para descubrir los pros y contras de la hipoteca revertida.

¿Quién puede obtener una hipoteca revertida?

Por supuesto, las hipotecas inversas no son para todos. Las alternativas pueden lograr mejor su objetivo. Además, no todos califican para obtener una hipoteca revertida. Específicamente, para ser elegible para una hipoteca revertida:

Usted debe ser dueño de su casa. En los primeros años de las hipotecas inversas, como regla general, todos los propietarios tenían que tener al menos 62 años de edad. Ahora, en una pareja, usted puede calificar para una hipoteca revertida si una persona tiene por lo menos 62 años de edad y la otra es más joven que esa persona. Sin embargo, tal pareja calificará para una hipoteca revertida más baja debido al cónyuge más joven porque la «expectativa de vida» es parte del cálculo.

Su casa generalmente debe ser su residencia principal – lo que significa que usted debe vivir en ella más de la mitad del año.

Para la Hipoteca de Conversión de Equidad de Vivienda (HECM) asegurada por el gobierno federal, su casa debe ser una propiedad unifamiliar, un edificio de dos a cuatro unidades, o un condominio aprobado por el gobierno federal o un desarrollo de unidades planificadas (PUD). Los programas de hipotecas revertidas otorgarán préstamos sobre casas móviles con fundaciones que cumplen con los requisitos de la U.S. Las pautas del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, por sus siglas en inglés) pero no prestará en apartamentos cooperativos.

Si tiene alguna deuda contra su casa, debe pagarla antes de obtener una hipoteca revertida o, como la mayoría de los prestatarios, usar un adelanto inmediato de efectivo de la hipoteca revertida para pagarla. Si usted no paga la deuda de antemano o no califica para un adelanto de efectivo inmediato lo suficientemente grande para hacerlo, no puede obtener una hipoteca revertida.

Un punto final e importante sobre la calificación para una hipoteca revertida: Los prestamistas están ahora obligados a realizar una evaluación financiera analizando la situación financiera del posible prestatario, incluyendo el historial de crédito y los ingresos y gastos mensuales. Los prestamistas prestan especial atención a si los prestatarios tienen suficiente flujo de caja para pagar sus impuestos sobre la propiedad y las cuentas de seguro de vivienda.

¿Cuánto dinero puedes conseguir y cuándo?

El objetivo de obtener una hipoteca inversa sobre su casa es obtener dinero de la plusvalía de su casa. ¿Cuánto puedes golpear? Esa cantidad depende principalmente del valor de su casa, su edad, y los intereses y otros cargos que cobra un prestamista determinado. Cuanto más valga su casa, mayor será su edad, y cuanto más baja sea la tasa de interés y otros cargos que cobre su prestamista, mayor será el dinero que obtendrá de una hipoteca al revés.

Para todas las viviendas, excepto las más caras, la Hipoteca de Conversión de Equidad de Vivienda (HECM, por sus siglas en inglés), asegurada por el gobierno federal, generalmente proporciona la mayor cantidad de dinero en efectivo y está disponible en todos los estados.

En general, la mayor parte del efectivo está disponible para los prestatarios más antiguos que viven en las casas de mayor valor sobre la deuda actual (capital neto) en un momento en que las tasas de interés son bajas. Por otro lado, la menor cantidad de efectivo generalmente se destina a los prestatarios más jóvenes que viven en las casas de menor valor (o con deudas corrientes elevadas) en un momento en que las tasas de interés son altas.

La cantidad total de dinero en efectivo que usted realmente termina obteniendo de una hipoteca revertida depende de cómo se le paga a usted más otros factores. Usted puede elegir entre las siguientes opciones para recibir el dinero de su hipoteca revertida:

• Mensual: La mayoría de la gente necesita ingresos mensuales para vivir. Por lo tanto, una opción de hipoteca revertida comúnmente seleccionada son los pagos mensuales. Sin embargo, no todas las opciones de pago mensual son iguales. Algunos programas de hipotecas revertidas se comprometen a un pago mensual particular durante un número preestablecido de años. Otros programas hacen pagos siempre y cuando usted continúe viviendo en su casa o de por vida.

No es de sorprenderse que si usted selecciona un programa de hipoteca revertida que le paga durante un período de tiempo más largo, por lo general recibe menos mensualmente – probablemente mucho menos – que de un programa que le paga por un número fijo de años.

• Línea de crédito: En lugar de recibir un cheque mensual, usted puede simplemente crear una línea de crédito de la cual puede retirar dinero escribiendo un cheque siempre que necesite ingresos. Debido a que el interés no comienza a acumularse en un préstamo hasta que usted pide dinero prestado, la ventaja de una línea de crédito es que usted paga sólo por el dinero que necesita y usa. Si usted tiene necesidades fluctuantes e irregulares de dinero adicional, una línea de crédito puede ser para usted.

Esta es también la forma preferida de acceder a los fondos si su objetivo financiero es limitar el valor acumulado de su vivienda al aumento de su valor. El tamaño de la línea de crédito se fija en el momento en que usted cierra su préstamo de hipoteca revertida o puede aumentar con el tiempo. Generalmente, durante los primeros 12 meses, usted puede recibir hasta pero no más del 60 por ciento del préstamo máximo permitido.

• Suma global: El tercer tipo de hipoteca al revés, y generalmente el menos beneficioso, es la opción de la suma global. Cuando usted cierra este tipo de hipoteca revertida, recibe un cheque por la cantidad total que fue aprobado para pedir prestado. Los pagos de suma global por lo general tienen sentido sólo cuando usted tiene una necesidad inmediata de una cantidad sustancial de dinero en efectivo para un propósito específico, como hacer una compra importante o pagar una deuda hipotecaria existente o morosa para evitar perder su casa en una ejecución hipotecaria.

Irónicamente, pero también es una bendición, cuando sus problemas financieros son causados por atrasarse en los pagos de su hipoteca, usted puede obtener una hipoteca al revés para aprovechar el capital restante en su casa para ayudar a resolver su ejecución hipotecaria pendiente inmediata.

• Mezcla y combina: Tal vez usted necesita una gran cantidad de dinero para algunas compras que ha estado postergando, pero también quiere la seguridad de un ingreso mensual regular. Por lo general, se pueden combinar las combinaciones de los tres programas anteriores.

Algunos prestamistas de hipotecas revertidas incluso le permiten alterar la estructura de pago a medida que pasa el tiempo. No todos los programas de hipotecas revertidas ofrecen todas las combinaciones, así que compare aún más si está interesado en mezclar y combinar sus opciones de pago.

¿Cuándo se devuelve el dinero?

Algunos prestatarios de hipotecas inversas se preocupan por tener que pagar el saldo de su préstamo. Aquí están las condiciones bajo las cuales usted generalmente tiene que pagar una hipoteca revertida:

• Cuando el último prestatario sobreviviente muere, vende la casa o se muda permanentemente. «Permanentemente» generalmente significa que el prestatario no ha vivido en la casa durante 12 meses consecutivos.
• Posiblemente, si usted hace cualquiera de lo siguiente:No paga sus impuestos sobre la propiedadFalla para mantener su seguro de propietarioDeje que su casa caiga en mal estado

Si usted no mantiene adecuadamente su casa y ésta cae en mal estado, el prestamista puede hacer adelantos de dinero extra para cubrir estos gastos de reparación. Sólo recuerde que los prestatarios de hipotecas al revés siguen siendo propietarios y, por lo tanto, siguen siendo responsables de los impuestos, el seguro y el mantenimiento.

¿Cuánto le debes?

La cantidad total que deberá al final del préstamo (el saldo de su préstamo) es igual a

• Todos los adelantos en efectivo que ha recibido (incluyendo los que se utilizan para pagar los costos del préstamo)
• Más todos los intereses sobre ellos – hasta el límite sin recurso del préstamo (el valor de la casa)

Si usted obtiene una hipoteca revertida de tasa ajustable, la tasa de interés puede variar según los cambios en los índices publicados. Cuanto mayor sea el ajuste de la tasa de interés permisible de un préstamo, menor será la tasa de interés inicial. Como resultado, usted obtiene un mayor adelanto de efectivo con este tipo de préstamo que con los préstamos que tienen tasas de interés iniciales más altas.

Usted nunca podrá deber más que el valor de la casa en el momento en que se pague el préstamo. Las verdaderas hipotecas inversas son préstamos sin recurso, lo que significa que al buscar el pago, el prestamista no tiene que recurrir a otra cosa que no sea su casa, ni a sus ingresos, ni a sus otros activos, ni a las finanzas de sus herederos.

¿Cómo afectan las hipotecas inversas a sus beneficios patrocinados por el gobierno?

Los beneficios del Seguro Social y de Medicare no se ven afectados por las hipotecas inversas. Pero la Seguridad de Ingreso Suplementario (SSI) y Medicaid son diferentes. Las hipotecas inversas afectarán estos y otros programas de beneficio público bajo ciertas circunstancias:

Debido a que no cuentan como ingreso, los anticipos de préstamo de una hipoteca revertida generalmente no afectan sus beneficios si los gasta durante el mes calendario en el que los recibe. Pero si usted mantiene un adelanto más allá del final del mes calendario (en una cuenta corriente o de ahorros, por ejemplo), cuenta como un activo líquido. Si sus activos líquidos totales al final de cualquier mes son mayores de $2,000 para una persona soltera o $3,000 para una pareja, usted podría perder su elegibilidad.

Si alguien en el negocio de la venta de anualidades ha tratado de venderle la idea de usar las ganancias de una hipoteca revertida para comprar una anualidad, usted necesita saber que los adelantos de la anualidad reducen los beneficios de la SSI dólar por dólar y pueden hacer que usted no sea elegible para Medicaid. Por lo tanto, si está considerando una anualidad y ahora está recibiendo – o espera que algún día pueda calificar para – SSI o Medicaid, consulte con la SSI, Medicaid y otras oficinas del programa en su comunidad. Obtenga detalles específicos sobre cómo el ingreso de la anualidad afecta estos beneficios.