Consejos para Propietarios: Cómo cobrar cargos por pago tardío

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Por Robert S. Griswold, Laurence Harmon

Más de una docena de estados tienen leyes que abordan las restricciones sobre los cargos por pagos atrasados de alquiler. Como propietario, asegúrese de consultar con su filial local de la NAA antes de establecer una política de cargos por mora, y lea los estatutos de su estado para conocer las pautas y restricciones de cargos por mora. Sin embargo, en términos generales, implementar y hacer cumplir una política de cargos por mora tiene sentido, siempre y cuando sea razonable y se relacione con sus costos o gastos reales de bolsillo.

No permita que los residentes tengan la impresión de que su póliza de cargos por pago tardío aprueba los pagos atrasados de la renta siempre y cuando usted cobre los cargos atrasados. Su cargo por retraso debe ser lo suficientemente alto como para desalentar la tardanza habitual, pero no tan alto como para ser irrazonable o ilegal. Envíe advertencias por escrito a los residentes que regularmente pagan tarde, indicando claramente que sus pagos atrasados son una violación legal de los términos.

Usted puede evaluar los cargos por mora de varias maneras:

  • Cargo diario por retraso: Establezca un cargo diario por mora con un tope razonable o un cargo máximo. Un cargo por retraso de $5 por día, con un máximo de $50, funciona muy bien. Un residente que se retrasa sólo un día paga un cargo nominal de $5 por retraso. Un residente que está atrasado ocho días paga $40. El propósito del tope es mantener el cargo por retraso razonable y dentro de los límites legales. Para cuando llegue al tope (con diez días de retraso), ya habrá enviado los avisos legales de demanda de alquiler adecuados.
  • Cuota fija: El cargo por mora más común es un cargo fijo, que puede ser cualquier cantidad fija (dentro de los límites legales), pagadero inmediatamente después del período de gracia. Las tarifas planas típicas oscilan entre $30 y $100 y por lo general se fijan entre el 4 y el 6 por ciento de la tarifa de alquiler mensual. Uno de los problemas es que muchos residentes sólo tienen uno o dos días de retraso, lo que hace que el cargo por pago tardío sea irrazonable, ya que los propietarios que se encuentran en esta situación a menudo terminan renunciando a la tarifa fija, especialmente si ésta se encuentra en el extremo superior del rango. Si el asunto llega a la corte, el residente generalmente impugna el honorario, y la corte puede rechazarlo.
  • Porcentaje de recargo por retraso: Un cargo porcentual por retraso se calcula como un porcentaje del pago del alquiler y oscila entre el 4 y el 8 por ciento de la tarifa de alquiler mensual. El porcentaje habitual de recargo por pago tardío de alquiler es de 5 o 6 por ciento, pero tenga en cuenta que algunos estados tienen límites legales sobre los recargos por pago tardío expresados como un porcentaje del alquiler Algunos tribunales pueden estar más dispuestos a aceptar y hacer cumplir este método porque el porcentaje de recargo por pago tardío es habitualmente el método utilizado por los prestamistas que reciben el pago tardío de la hipoteca del propietario.

El método de la cuota fija y el de la cuota porcentual por pago tardío no proporcionan un incentivo para que el residente pague el alquiler con prontitud. Después de que se haya incurrido en el cargo por pago tardío, el residente a menudo encuentra otras obligaciones financieras más importantes que su alquiler. Por otro lado, la evaluación de una cuota diaria ofrece el incentivo que algunos residentes necesitan para obtener su renta más temprano que tarde.

La exención del cargo por pago tardío excusa el pago tardío del alquiler y puede enviar un mensaje equivocado a sus residentes. Si usted rutinariamente acepta pagos atrasados y renuncia a los cargos por pagos atrasados, no puede cambiar repentinamente su actitud y comenzar los procedimientos de desalojo la próxima vez que un residente pague tarde. En lugar de ello, debe proporcionar un aviso por escrito de que una vez más está aplicando activamente los estrictos términos de cobro de alquiler de su contrato de alquiler.

También debe ser consistente al aplicar su política de cargos por mora a todos los residentes por igual – o arriesgarse a enfrentar reclamos de discriminación. Hacer excepciones también causa problemas en los tribunales. Los jueces a menudo dictaminan que si usted rompe sus propias reglas, ya no son reglas que se puedan aplicar contra sus residentes. A pesar de lo difícil que es ser firme a veces, usted debe mostrar consistencia.

Si recibe un pago atrasado por correo, guarde siempre el sobre con el matasellos y la fecha de recepción claramente indicada por escrito en caso de que el residente desee disputar el cargo por pago atrasado.

Excepto cuando la ley lo restrinja, usted necesita evaluar su propio aumento en los costos como resultado de pagos atrasados de alquiler para determinar cuál debe ser un cargo razonable por retraso en el pago de su propiedad. Ponga esta cantidad por escrito y esté preparado para explicar su póliza si es cuestionada en la corte.

Los costos adicionales pueden incluir llamadas telefónicas y reuniones en persona con el residente, la preparación y el envío de cartas de advertencia y avisos legales de alquiler a la carta, el tiempo y los costos invertidos en la preparación de las listas de morosidad, y la contabilidad y los depósitos bancarios adicionales cuando usted recibe los fondos.

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